本文摘要：（原标题：李宇嘉：楼市短期内主要特征是销售量在高位均衡）近日，国家统计局公布了今年一季度全国房地产供需数据，研发投资、新开工、土地购买等上游指标皆向好，下游销售面积和金额增长速度尽管有所回升，但仍旧正处于2014年930新政打开的新一轮回落周期的高点。一季度，研发投资同比快速增长9.1%，增长速度刷新近两年新纪录，沿袭自2015年底以来持续回落的态势。

（原标题：李宇嘉：楼市短期内主要特征是销售量在高位均衡）近日，国家统计局公布了今年一季度全国房地产供需数据，研发投资、新开工、土地购买等上游指标皆向好，下游销售面积和金额增长速度尽管有所回升，但仍旧正处于2014年930新政打开的新一轮回落周期的高点。一季度，研发投资同比快速增长9.1%，增长速度刷新近两年新纪录，沿袭自2015年底以来持续回落的态势。按照研发投资迟缓于销售12~18个月的规律看，在2014年四季度以来销售持续回落的夹住下，研发投资在一年后触底声浪，增长速度从2015年底的1%下降到9.1%。

另外，2012~2016年，全国土地购买整体负增长，年均降幅为12%。2012~2015年的4年中，新开工有3年是负增长，尤其是2014和2015年倒数2年负增长，这在过去未曾经常出现过。因此，经过2015~ 2016年下游销售端的较慢消化，尤其是2016年商品房销售面积超过15.7亿平方米，穿透此前普遍认为的历史顶部后，各大城市在购库存消化周期多数降到10个月左右。同时，市场需求末端鼓舞去库存政策变换削减用地供应，以过去5年总计动工减半总计销售作为在购库存计算出来，三四线楼市整体去化周期显著上升。

因此，从2016年起，全国楼市转入主动调补库存阶段，土地购买面积增长速度从2016年8月最低点打开声浪，仍然到今年以来增长速度安乐乡。调补库存对新开工的造就最必要，倒数2年负增长后，新开工面积增长速度在2016年安乐乡，今年一季度超过11.6%，总计增长速度创2016年9月以来的新纪录。在新开工和土地购买强大推展下，一季度研发投资刷新2年来的新纪录。

随着近期40多个热点城市调控政策落地，再加央行削减信贷，业内预测，研发投资增长速度将在今年四季度调头回升。笔者指出，尽管一季度销售面积和金额增长速度皆上升，但由于此前土地购买和新开工倒数几年负增长，2014年四季度以来楼市持续转好，开发商手上的土地储备和开建库存被大量消耗，主动调补库存进程近没完结。同时，2015年以来，土地购买和新开工增长速度远慢于销售增长速度，而房价却较慢回落。

这意味著，开发商还包括土地储备、开建未售在内的库存溢价快速增长，现金流也将随销售量价提高而很大提高。2016年以来，开发商做到资金仍然维持15%左右的快速增长，今年一季度为11.5%，场外多渠道融资蔚然成风。因此，即便资金面放宽，也会对调补库存导致冲击。

此外，住建部和国土部近日牵头发文，拒绝各大城市要编成宅地供应中期规划和三年滑动计划，并向社会发布。同时，按照在购库存消化周期，管理层将督导供地计划编制和实行，这一措施意图倒逼热点城市减少供地。随后，北京、成都、苏州等城市发布中长期土地供应计划，本年度北京供地刷了一倍，多数城市积极响应，明确提出要减少宅地供应。

这标志着，调控将从市场需求外侧改向供给外侧，也将为研发投资之后回落获取动力。今年一季度，商品房销售面积和金额同比分别快速增长19.5%和25.1%，较1~2月份分别回升5.6和0.9个百分点，增长速度沿袭了2016年4月以来持续回升的态势。近期，以增强出租汽车限贷、启动限售等居多的市场需求末端诱导政策落地，2016年楼市疯狂，再加2~3月抢走政策末班车，市场需求被提早获释，3月70城房价数据表明，新房和二手住房价格加快下跌，未来调控也将之后施加压力。

去年二季度各月成交价面积也皆自创单月历史新纪录，构成低基数效应。同时，近期资金面也经常出现放宽迹象，银监会将近两周内密集发文，其核心目标是依法监管同业和表外业务。此外，按揭贷款也开始放宽，3月追加居民中长期贷款仅有4500亿元，已高于去年平均水平，同比多增额降到零左右。

截至3月末，全国个人住房贷款余额19.1万亿元，同比快速增长35.7%，比上年末回升1.1个百分点。另外，热点城市首套房贷优惠利率优惠从之前的基准利率0.9倍调增至0.95倍。

而且，近期调控主要集中于在三大都市圈内，这一区域占有全国30%左右的销售份额，且提升首付成数的限贷是核心。综上，预计二季度后的销售面积增长速度将持续回升。由此可见，当前楼市正处于2014年四季度以来，短周期回落控顶后的回升期。领先指标销售面积和金额首度回升，而且在调控政策全面落地、市场需求过度获释和资金面放宽的抗拒下，未来销售面积和金额增长速度将之后显著回升。

但是，由于利率仍旧在底部，再加大位快速增长和以防风险宏观政策托底，以及去库存和都市圈建设等结构性政策反对，今明两年，销售面积将在2016年刷新的历史记录左右游走，甚至大概率构建百分点快速增长。因此，销售量在高位均衡是楼市下一个短周期的主要特征。按照量在价先的原理，尤其是近期调控对未来市场需求显著吸管，新房和二手住房价格增长速度将不会在二季度控顶后回升。

值得注意的是，基于近年来新房供应效率较低（豪宅化、投资化、设施劣），提高型市场需求占到主体的情况下，楼市较慢转入存量房时代，二手住房价格下跌还将保持一段时间。由此，新房量价消息传递只影响未来土地购买、新开工和研发投资，但并不影响热点楼市整体交易量。这也标志着，楼市大规模追加建设的高潮已过。作为最迟缓的指标，因获益于下游销售端在本轮短周期强势回落，研发投资将在今年维持快速增长态势。

但是，2010年超过33%的增长速度历史记录后，研发投资长周期消息传递进程已打开，近年来仍然维持个位数快速增长，未来将较慢回升。

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